“持續(xù)爆單，四次加推，全部售罄”“國慶熱勢不可擋，黃金周勁銷百套”…… 今年 “國慶” 長假期間，?？诙鄠€(gè)在售項(xiàng)目紛紛制作樓盤 “黃金周捷報(bào)”，并通過微信朋友圈等社交平臺(tái)進(jìn)行傳播。有項(xiàng)目樓盤宣稱 “日銷 50 套”“黃金周勁銷超 200 套”。

樓盤置業(yè)顧問以及中介渠道商借助社交平臺(tái)傳播 “一路飄紅的銷售戰(zhàn)績”，再加上房地產(chǎn)自媒體對當(dāng)?shù)貥鞘蟹諊匿秩?，市場仿佛在一夜之間 “發(fā)生了巨變”。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者從海口某主流中介平臺(tái)獲取的數(shù)據(jù)表明，“國慶” 長假 7 天，?？谛路?、二手房通過該平臺(tái)成交 253 套，這一成交量幾乎是該平臺(tái)前 3 個(gè)月同期成交總量之和。然而，該成交量與房企 “黃金周捷報(bào)” 所宣稱的情況相差甚遠(yuǎn)。

當(dāng)?shù)匾晃毁Y深的房地產(chǎn)行業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)表示，刺激樓市的一系列 “組合拳” 的確給市場帶來了積極的影響，但 “國慶” 長假期間海南樓市，特別是?？跇鞘谐山涣砍霈F(xiàn)較大幅度增長的主要原因是 “以價(jià)換量”，市場還未達(dá)到狂熱的程度，仍需要冷靜思考。

當(dāng)?shù)貙ｉT研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，在該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的海南 146 個(gè)典型項(xiàng)目中，63% 的項(xiàng)目來訪量小于 50 組，70% 的項(xiàng)目成交量小于 5 套，其中零成交項(xiàng)目占比 54%，成交 50 套以上的項(xiàng)目僅占 3%。

不過，該機(jī)構(gòu)同時(shí)表示，隨著近期一系列樓市刺激政策的出臺(tái)，市場信心有反轉(zhuǎn)和恢復(fù)的強(qiáng)烈跡象，消費(fèi)者對后續(xù)樓市應(yīng)保持謹(jǐn)慎且樂觀的態(tài)度。

“勁銷 200 套” 背后的 “以價(jià)跑量” 策略

“黃金周提前搶跑，首日突破 50 套”“央企現(xiàn)房，即買即享”…… 今年 “國慶” 長假第一天，海口多個(gè)項(xiàng)目樓盤制作的樓市 “黃金周捷報(bào)” 就在社交平臺(tái)廣泛傳播。到 “國慶” 長假結(jié)束時(shí)，海口有樓盤進(jìn)行盤點(diǎn)，聲稱 “國慶黃金周” 狂銷 200 套，成交總金額超過 2.6 億元。

某央企在?？陂_發(fā)的項(xiàng)目樓盤也宣稱，“‘國慶’熱勢不可擋，‘黃金周’勁銷百套，銷售金額超 1 億元。” 記者還看到，有房產(chǎn)中介或樓盤置業(yè)顧問直接在朋友圈貼出內(nèi)部銷售微信群的截屏：1 - 203 已售、1 - 302 已售、1 - 1501 已售……

“開發(fā)商想讓你知道的事情，自然會(huì)想盡辦法讓你知道?！??？诋?dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員余生先告訴記者，和往年一樣，“國慶” 假期是樓盤項(xiàng)目最為看重的促銷時(shí)機(jī)，他們會(huì)不遺余力地進(jìn)行大規(guī)模宣傳造勢。

“以前樓盤在報(bào)紙、電視上大幅做廣告，現(xiàn)在通過社交媒體就能完成，造勢的成本很低?！?余先生說道。

在 “捷報(bào)” 的烘托下，樓市氛圍讓外界突然感覺：此前一直不溫不火的樓市，怎么突然就變得如此火爆了呢？

記者了解到，上述那些動(dòng)輒銷售上億元的樓盤，大多數(shù)并非新開盤的樓盤，而是已經(jīng)持續(xù)銷售了較長時(shí)間的 “老樓盤”，有些甚至是尾盤房源。

“國慶” 長假期間，記者實(shí)地走訪了?？诙鄠€(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)前來看房的人群確實(shí)比之前多了很多。在這些看房的客人中，有很多是 “拖家?guī)Э凇?的，比如挎著嬰兒水壺、推著嬰兒推車的來訪者?！皣鴳c” 長假前，當(dāng)?shù)赜蟹康禺a(chǎn)行業(yè)人士曾在微信朋友圈發(fā)文調(diào)侃：“‘十一’你該去旅游的地方，就是售樓處?！?/p>

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長鄧濤告訴記者，今年 “國慶” 長假，?？诓糠謽潜P的訪客量和成交量確實(shí)比之前有了大幅度的增加，主要原因是一些項(xiàng)目樓盤采取了大幅度折扣優(yōu)惠的促銷活動(dòng)，也就是市場所說的 “以價(jià)換量”。

鄧濤進(jìn)一步向記者表示，這種現(xiàn)象并不代表當(dāng)?shù)貥鞘幸呀?jīng)徹底回暖，從中長期來看一個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展，“以價(jià)換量” 的背后需要冷靜思考。

記者了解到，“國慶” 假期，?？谖鹘寄炒笮蜆潜P的 “特價(jià)房” 價(jià)格為 11800 元 / 平方米（該樓盤房源早期單價(jià)為 13000 元至 15000 元 / 平方米），并且還有酒店泳池年卡、家裝代金券等優(yōu)惠套餐；海口西海岸片區(qū)某樓盤房源盡管是 LOFT（戶型），但單價(jià)低至 6300 元 / 平方米。

某央企在國慶節(jié)前夕制作宣傳海報(bào)稱，“國慶” 假期 “限時(shí)特惠”，該企業(yè)旗下全島項(xiàng)目最低 “85 折”，買房立送 23 萬元物業(yè)費(fèi)和 6000 元 “登島基金” 等優(yōu)惠。另外，該海報(bào)還顯示，全島優(yōu)惠最高立減 180 萬元 / 套。

樓盤的這些大幅度折扣優(yōu)惠廣告，就像商場大喇叭下的 “清倉大甩賣” 一樣，讓眾多購房者難免心動(dòng)。

樓市處于 “尋底” 階段，市場尚未企穩(wěn)

“國慶” 長假的最后一天，海南省東方、澄邁兩市縣出臺(tái)房地產(chǎn)新政，全面放開限購。這是海南省內(nèi)最先全面放開限購的兩個(gè)區(qū)域。

之后，有社交平臺(tái)及地產(chǎn)自媒體傳出海南文昌市也全面放開限購，但目前通過官方渠道無法查詢到該 “主動(dòng)公開” 文件。

可以確定的是，上述兩個(gè)全面解除限購的新政引起了外界的廣泛關(guān)注。但由于全面放開限購政策是在 “國慶” 長假的最后一天出臺(tái)的，該樓市新政對市場的作用效果還有待觀察。

據(jù)海南本土研究機(jī)構(gòu)錦誠?海島服務(wù)商分析，通過對?？谑?47 個(gè)典型項(xiàng)目的調(diào)研觀察，“國慶” 長假期間，整體市場熱度雖然比上月同期有所變化，但整體市場熱度表現(xiàn)仍然 “較弱”。

錦誠?海島服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)顯示，在?？?47 個(gè)典型項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)中，成交 5 套以下的項(xiàng)目占比接近 50%，5 - 10 套占比 28%，10 - 20 套占比 6%，20 - 50 套占比 9%，只有少數(shù)項(xiàng)目成交突破 50 套以上。

該研究機(jī)構(gòu)表示，節(jié)前，?？跇鞘姓唠m然對人才購房有所寬松，但限購尚未放開，典型項(xiàng)目中，唯一成交破百的項(xiàng)目開展了人才購房補(bǔ)貼活動(dòng)，特惠單價(jià)為 9576 元 / 平方米起，成交 200 套；此外，成交突破 50 套的項(xiàng)目也大多是通過大幅度降價(jià)來換取市場份額。

他們認(rèn)為，以大幅度價(jià)格優(yōu)惠 “強(qiáng)行拉動(dòng)成交” 是主流，而目前以剛需及改善性項(xiàng)目為主的主城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目成交量不超過 10 套。

“市場分化較為明顯，整體海口市場仍處于尋底過程，市場尚未企穩(wěn)?！?該機(jī)構(gòu)表示。

那么，“國慶” 長假期間，作為海南重點(diǎn)城市的三亞，其樓市情況又是如何呢？

“我們監(jiān)測的三亞 43 個(gè)典型在售項(xiàng)目中，64% 的項(xiàng)目零成交，總體市場熱度未起?！?錦誠?海島服務(wù)商表示，海棠灣片區(qū)、三亞主城區(qū)品牌房企新項(xiàng)目人氣有所增加，但轉(zhuǎn)化效果相對不足，成交量在 6 - 12 套之間，主城區(qū)存量住宅項(xiàng)目由于產(chǎn)品相對老化，整體市場吸引力不強(qiáng)，去化變化不大，成交量集中在 0 - 2 套。市場分化較為明顯。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，10 月仍處于三亞市場淡季，再加上三亞并未發(fā)布限購調(diào)整政策，因此市場在國慶長假期間雖有局部熱點(diǎn)，來訪和成交情況有所改善，但總體市場仍處于淡季市場中。雖然總體成交量高于去年同期，但單項(xiàng)目成交絕對值不高。

據(jù)了解，“國慶” 長假期間，錦誠?海島服務(wù)商對海南 146 個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)測顯示，63% 的項(xiàng)目來訪量小于 50 組，70% 的項(xiàng)目成交量小于 5 套，其中零成交項(xiàng)目占比 54%，成交 50 套以上的項(xiàng)目僅占 3%。

“海南房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期，且多數(shù)項(xiàng)目主要通過價(jià)格拉動(dòng)銷售，因此整體市場仍處于低位調(diào)整階段，新房銷售市場依然面臨壓力?！?錦誠?海島服務(wù)商分析認(rèn)為，后期樓市仍需謹(jǐn)慎對待，今年旺季周期的改善提升程度有限，對于項(xiàng)目方來說，“以價(jià)換量” 可能仍然是比較好的策略。

不過，該機(jī)構(gòu)也表示，隨著近期一系列樓市刺激政策的出臺(tái)，市場信心有反轉(zhuǎn)和恢復(fù)的強(qiáng)烈信號(hào)，對后續(xù)樓市應(yīng)保持謹(jǐn)慎及樂觀的態(tài)度。